1269
Думаю купить квартиру. Что делать и куда смотреть?
Живешь несколько лет на съемной квартире — все отлично: платишь исправно, сделал ремонт под себя. А тут — бац! — хозяин просит съехать через месяц. Возможно, это прекрасный момент, чтобы подумать о покупке своего жилья и переехать раз и навсегда. Мы проследим путь покупателя от момента, как у него только появилась безумная идея купить квартиру и ввязаться в ипотеку, до выбора планировки и оформления трех тысяч бумажек (на самом деле меньше).
С чего начать: новостройка или вторичка
Если задумались о собственном жилье, пора изучить рынок и выбрать «свою» квартиру. Определите, что в приоритете: въехать сразу или сделать квартиру с нуля?
Если покупать квартиру в строящемся доме, нужно понимать, что сразу въехать в нее может не получиться. Сначала надо дождаться, пока закончится стройка, а потом еще потратиться на ремонт и потерпеть, пока ремонт закончат соседи по подъезду. Но есть существенный плюс — квартира и дом будут новые, ремонт сделан под вас. Не будет никаких пятен на обоях, протекающей сантехники, старой потрепанной ванны, дыр в стенах или скрипящих от времени полов. К тому же, покупая новостройку на ранних стадиях строительства, можно сэкономить до 30% стоимости, если сравнивать с готовым жильем.
Есть другой вариант — купить квартиру в новостройке с отделкой. В доме со смайликом (Семейный квартал Петра и Февронии на Солотчинском шоссе) от «Капитал — Строитель жилья!» 160 квартир уже сданы с отделкой под ключ. Поставил и мебель и живи. А как расставить мебель, вы можете подсмотреть в наших шоу-румах (квартиры с ремонтом и мебелью) и заснять все на телефон, потому что потом можно не ломать голову как все сделать в своей квартире, а воспользоваться уже продуманным вариантом. И на дизайнере сэкономите заодно)
Важно, что вы покупаете квартиру не просто с черновой отделкой (которая по умолчанию уже сделана в каждой квартире застройщика), а можете посмотреть чистовой ремонт в новой квартире с обоями, полом, сантехникой и мебелью. Если вам понравится — выбирайте такой вариант, чтобы переехать сразу. Часть соседей все равно будет делать ремонт, но головной боли точно меньше (только если от дрели). Останется только завезти мебель и пригласить друзей на новоселье!
Если решите делать ремонт самостоятельно, то отделка WHITEBOX от «Капитала» позволит сэкономить кучу денег.
Вторичка — вариант для тех, кто не готов ждать. В нее можно въехать сразу, постепенно делать ремонт и покупать «свои» вещи. Одним из плюсов квартир на вторичном рынке считается развитая инфраструктура района. Поблизости точно есть магазины, аптеки, поликлиники. Хотя сейчас многие новые дома строят в районах, где с этим все в порядке и можно не переживать, что останетесь без цивилизации.
Минусы у вторичного жилья тоже есть: вам может не повезти с домом, подъездом и лестничными площадками, где, кажется, ничего не менялось с советских времен, особенно затхлый запах и бабушки на лавочках. Кто-то, конечно, покупает квартиру на вторичном рынке и сразу затевает мегаремонт со сносом стен и заменой всех труб (хотя это не так-то просто!), но особенностей старого дома это все равно не исправит.
Другой момент — темное прошлое квартиры, или ее так называемая «чистота». Тут вам предстоит стать подозревающим всех и все детективом и провести собственное расследование, чтобы докопаться до истины:
— Понять, кто собственник квартиры не на словах, а по документам: точно ли он адекватен и согласен с продажей. Иначе через несколько месяцев после покупки он может передумать, решит оспорить сделку через суд и вернуть себе квартиру (бывает и такое).
— Узнать, кто прописан в квартире. Например, несовершеннолетних детей сложнее выписать, если у них нет альтернативного жилья. Если детей никуда не пропишут, сделку можно оспорить в суде. И вам придется вернуть квартиру, даже если вы уже сделали в ней ремонт.
— Выяснить, нет ли на квартире обременения: договоров аренды, залога, задолженностей по коммуналке, капремонту, налогам. Иначе получится, что купите себе не только квартиру, но и стопку долгов в придачу.
— Спросить, были ли перепланировки, а если да, узаконены ли они? Если перепланировки были и не узаконены, то нужно договориться или о большой скидке (на оформление), или отказаться. Перепланировка должна быть узаконена, иначе вам могут выписать штраф и попросить вернуть квартиру в первоначальное состояние. Также вам не дадут ипотеку на такую квартиру.
Рисков со вторичным жильем много. И справиться со всем одному, без помощи риелтора и юриста, будет сложнее. Готовьтесь уделить этому время. Много времени.
Где квартиру искать: сайты для поиска
При выборе вторички смело лезем на старый добрый «Авито», не забываем про «Домофонд», Циан и «Яндекс. Недвижимость».
Сайт «Дом.Клик» от Сбербанка помогает связать продавца и покупателя, причем не важно, ищите вы новостройку или вторичку. Еще он поможет с одобрением ипотеки в Сбербанке, проверке квартиры и консультации по покупке или продаже без риелтора.
Если думаете о новостройке — штудируйте сайты застройщиков, тем более в Рязани их не так много.
Когда сначала надо продать старую квартиру, то можно обратиться в агентство недвижимости, где и квартиру продадут, и новую подберут, и с документами помогут.
На что смотреть при выборе жилья
На стоимость квартиры влияют много факторов: часть из них могут быть ключевыми для вас, а часть совершенно неважными. Для того, чтобы правильно рассчитать бюджет и понять, чего хочется, представьте квартиру своей мечты.
Хотите прожить там сами всю жизнь или покупаете ее на время, а потом будете сдавать? Если квартира «на всю жизнь», выбирайте площадь побольше на случай расширения семьи — дети или 15 кошек. Если «на время» с перспективой сдачи — лучше взять однушку или евродвушку (кухня, объединенная с гостиной, и отдельная спальня), их проще сдать.
В каком районе вы хотите жить? Предложений на рынке относительно много, поэтому выбор района поможет не распыляться на все. Выберите районы или направления, которые для вас комфортны и сфокусируйтесь на них при поиске. Опять же, помните, что чем дальше от центра и остановки общественного транспорта, тем больше вы сможете сэкономить.
А вообще, какая она — квартира вашей мечты? Без ответа на этот вопрос не задать правильные фильтры для поиска квартир. Сначала выберите идеальные для себя параметры, а позже посмотрите, можно ли от каких-то отказаться и как это повлияет на стоимость.
Чек-лист: о чем подумать, прежде чем выбирать квартиру
1. Насколько просторной должна быть квартира. Оптимальный размер однушки в новостройках и для жизни — 34-45 м², двушки — 55-70 м². Важен и размер санузла. Если он совмещен, то должен быть 3,5-4 м², а если он 5-7 м² — это уже роскошь. Чтобы понять размеры других комнат, просто подумайте какие вы хотите. Хотя в квартире не столько размер имеет значение, сколько планировка.Современные планировки — это СМАРТ жилье.СМАРТ планировки — планировки, в которых каждый квадратный метр используется наиболее функционально, а «Капитал — Строитель жилья!» предлагает своим покупателям уже квартиры планировки СМАРТ 2.0
Но об этом более подробно уже в другой раз…
2. Чем кухня отличается от гостиной. Рассматривая вторичку, уже привычно, что площадь кухни примерно 6-10 м², в которую поместится только небольшой стол или барная стойка. Рассматривая СМАРТ, мы видим сердце квартиры — огромную гостиную, в которой все пространство уже разделено на три зоны: кухню — для приготовления кулинарных шедевров, столовую, где будет собираться вся семья за ужином, и мягкая зона, где стоит большой диван и телевизор. Согласитесь, в наше время «гаджетов» — это очень актуально. Вы будете больше времени проводить все вместе и разговаривать.
3. Сколько комнат в квартире и как они расположены. Кому-то нравятся студии, а кому-то нужна трешка для большой семьи, для кого-то важен раздельный санузел, кто-то любит совмещенный, кто-то выбирает линейную планировку, кто-то — распашного типа (на обе стороны дома). Каждому свое.
4. На каком этаже хотите жить. Первый этаж обычно стоит дешевле, но его будет сложнее продать в будущем. Это утверждение не всегда верное. На первых этажах все чаще у застройщиков появляются квартиры с уникальными планировками. «Капитал — строитель жилья!» предлагает купить квартиры на первых этажах, в которых высота потолка аж до 3,5 метров и террасами до 140 квадратных метров. Это коттеджи, встроенные в многоквартирный жилой дом. А на террасе вы сможете вырастить цветочный сад или сделать площадку для пикника. Вариантов тут много, а решать уже вам. Что касается квартир на высоких этажах, то вид с них открывается просто сказочный. Выбирайте квартиру на том этаже, где вам было бы комфортно.
5. Чего хочется помимо самой квартиры. К новостройкам иногда можно сразу взять бонусы. Например, в жилых комплексах компании «Капитал — строитель жилья!» есть удобные кладовые, расположенные на этаже или в цоколе. В них вы можете хранить дорогие сердцу вещи: велосипед, шины или зимние вещи.
6. Двор без машин или как круто провести время рядом с домом. Закрытый двор без машин, современные тренажеры, большая и необычная детская площадка, новомодные канатные комплексы…Это не сказка — это дворы в СМАРТ 2.0. от «Капитал — строитель жилья!». С радостью приглашаем всех посмотреть и поиграть.
Понятно, что можно мечтать о стометровом лофте с высокими потолками и ультрасовременной мебелью, но для начала важно определиться с ключевыми параметрами. Это поможет сузить список районов и квартир, чтобы найти ту самую.
Эти же вопросы можно задать по телефону менеджеру по продажам: сразу отсечете неподходящие варианты и сэкономите время. Покупая вторичку, возьмите часть вопросов из пункта про риски: спросите, кто собственник, прописаны ли дети, были ли перепланировки.
На что придется еще потратиться при покупке квартиры (помимо самой квартиры)
Вбейте свои запросы на сайтах с поиском квартир, чтобы увидеть реальные предложения. Если все кажутся слишком дорогими или вариантов будет мало, придется чем-то пожертвовать чем-то из своего списка.
В основном все квартиры на сайтах, особенно вторичка, выложены с надбавкой в цене, поэтому, если умеете торговаться, можно скинуть от 10 до 100 тыс. рублей.
Переговоры с продавцом в среднем помогают скинуть от 1 до 3% от первоначальной стоимости.
На первичном рынке необходимо следить за акциями застройщиков.
Например, у Капитала сейчас проходит акция «Сейчас! Завтра дороже!» в которой они дают скидку аж до 200 тыс. рублей!
Учтите, что к стоимости квартиры добавится несколько трат. Не избежать оплаты госпошлины на оформление права собственности или оформления договора купли-продажи у нотариуса (все это до 10 тыс. рублей). Помимо этого, вас ждет:
— оплата риелтора, если будете с ним работать: это может быть процент от стоимости квартиры, а может фиксированная сумма;
— оплата банковской ячейки/аккредитива для передачи денег, иногда при покупке новостройки можно сделать банковский перевод на счет застройщика;
— страхование квартиры и, возможно, еще и жизни в случае ипотеки;
— стоимость переезда, если есть что перевозить;
— покупка мебели и ремонт, если квартира продается без отделки и мебели;
— «подушка безопасности» на случай форс-мажора: допустим, выдача ключей или выезд жильцов задержались, и вам нужно где-то жить в это время.
Нужен ли риелтор или можно обойтись самому
Покупая квартиру на вторичном рынке, лучше работать с риелтором. Причем с проверенным. Во-первых, риелтор экономит время на просмотре объявлений и звонкам продавцам. Во-вторых, при финальных просмотрах он поможет найти все минусы и плюсы и еще скинуть стоимость за недочеты. А при выходе на сделку — проверить документы.
Если готовы провернуть все это самостоятельно — риелтор вам не нужен. При этом учитывайте, что ответственность за решения все равно лежит на вас, а не на риелторе, и расхлебывать, если что-то пойдет не так, скорее всего, тоже придется вам.
С новостройками дело обстоит иначе: если застройщик работает по 214 Федеральному закону, ваши права защищает государство. Главное – проверьте все уставные документы и проектную декларацию.
Самое важное (и страшное) — копить или брать ипотеку
Если на квартиру мечты немного не хватает, а слово «ипотека» звучит очень страшно, нужно взвесить плюсы и минусы. Подумайте, хватит ли вам однокомнатной квартиры. Порой лучше смотреть в будущее, чтобы не пришлось потом жалеть.
Тут несколько решений: довольствоваться тем, на что хватает, или взять ипотечный кредит или рассрочку.
Ипотека — это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог приобретаемой недвижимости. То есть пока вы платите ипотеку, квартира вам принадлежит не полностью: она в залоге у банка. Если не сможете платить, банк вправе забрать квартиру и перепродать ее, чтобы погасить ваш долг. На деле — банки редко так поступают и всячески предлагают ипотечные каникулы, отсрочку платежей или пересчет процентов в случае сложных ситуаций (болезни, потери работы и тому подобное).
Рассрочку же дают застройщики покупателям с большим первоначальным взносом (20-80%). Условия рассрочки у застройщиков могут отличаться, в целом она выгодна тем, кто сможет выплатить остаток стоимости в короткий срок (буквально в течении года).
Чтобы понять, на какую стоимость квартиры реально рассчитывать, воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Иногда, взяв ипотеку 1,5 млн рублей с ежемесячным платежом около 15 тыс. рублей, можно купить квартиру в два раза больше, чем планировали. Удобнее, чем несколько лет копить и жить это время на съемной.
Так как все-таки понять, потянете ли вы ипотеку? Считаем в рублях
Если знаете сумму первоначального взноса, но не понимаете «смогу ли я платить 20 лет кредит», есть такой прием. Несколько месяцев откладывайте сумму месячного платежа по ипотеке, чтобы понять, насколько комфортной осталась ваша жизнь.
Допустим, вы выбрали евродвушку стоимостью 1 млн 700 тыс. рублей. Совокупная зарплата вашей семьи — 80 тыс. рублей, на первоначальный взнос накопили 400 тыс. рублей. Соответственно, взять в ипотеку вам надо 1 млн 300 тыс. рублей. Забиваем все параметры в ипотечный калькулятор и получаем сумму ежемесячного платежа — 12 980 рублей в месяц.
Если вы снимаете жилье за 15 тыс. рублей, попробуйте откладывать еще 5 тыс. рублей, чтобы понять, готовы ли вы отдавать за ипотеку 13 тыс.-20 тыс. рублей (не забудьте про коммунальные услуги). Если не снимаете — несколько месяцев откладывайте 20 тыс. рублей. Так вы проверите себя и легко накопите деньги для первоначального взноса.
Если вы точно не готовы брать ипотеку, можно копить. Самый простой способ — открыть пополняемый депозит без возможности снятия на год или два. Позже — продлить его или открыть новый. Главное, чтобы процент по депозиту был выше инфляции, иначе можно ни на что и не накопить.
Прежде чем принять финальное решение: пять советов новичку
1. Посмотрите несколько квартир. У крупных застройщиков в портфолио всегда несколько проектов в разных районах. Если рассматриваете вторичку — не соглашайтесь на покупку первой же квартиры, лучше сравните несколько вариантов.
2. Не смотрите слишком много квартир в небольшой промежуток времени. Если вы посмотрите 10 и больше квартир в неделю, принять решение будет сложно. Во всех будут плюсы и минусы, а от обилия вариантов выбрать будет невозможно. Или хуже: вы просто забудете все, что смотрели, а варианты перепутаются между собой
3. Снимите видео на телефон при осмотре квартиры. Это поможет восстановить все подробности и взглянуть на нее со стороны. В момент просмотра вы можете не увидеть торчащие провода без ламп, плохой ламинат, спрятанный под ковром, или сколы на плитке в ванной. Попросите разрешения прежде, чем доставать камеру и расскажите для чего вам это нужно: чтобы не забыть впечатления, чтобы показать жене/маме/брату. Если квартиру показывает арендатор, скорее всего, проблем со съемкой не возникнет. Если риелтор или хозяин, могут и отказать. Советуем посетить шоу-румы в «Капитал — строитель жилья!» и заснять все на видео (против точно никто не будет). Так Вы сможете сэкономить на дизайнере, потому что в этих квартирах все уже продумано от и до.
4. Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу или застройщику. Спрашивайте обо всем, что вас интересует, так как вы покупаете целую квартиру (!) за несколько миллионов рублей (!). Если рассматривайте вторичку, спросите о соседях, как хорошо топят батареи, есть ли рядом парк, чтобы гулять с собакой. Если ваш выбор — новостройка, уточните сроки сдачи квартиры и что может на них повлиять, уточните, не будут ли строить рядом дороги или какие-то другие крупные объекты. То есть любые вопросы, которые приходят в голову и волнуют именно вас. Ловите еще один лайфхак для покупателей квартиры в новостройке: поищите чаты жильцов в вк или других соц сетях. Гарантированно узнаете много нового и о застройщиках, и о районе.
5. Не соглашайтесь на покупку сразу. Иногда риелторы или слишком активные менеджеры по продажам давят на покупателя, предлагая внести предоплату прямо сейчас. Сразу нет. В такой спешке можно не заметить ключевых деталей. Лучше отказаться, взять контакты менеджера и взвесить все «за» и «против» спустя время. Только после этого вернуться к разговору о покупке. Некоторые застройщики предлагают услугу по бронированию — так вы «заморозите» цену на понравившийся вариант и выиграете время на размышления, поиск дополнительной информации на форумах и обсуждение с семьей, друзьями или коллегами.
Это лишь первый шаг, но чуть ли не самый важный. В следующем выпуске — расскажем, как выбрать застройщика и разобраться во всех документах и договорах, которые понадобятся для покупки квартиры. До встречи)
P. S. Инструкция не является оригинальной. Мы нашли ее на просторах интернета. Нам она показалась очень полезной для покупателей жилья. Именно поэтому, мы адаптировали ее под Рязань и делимся с вами.