О, ипотека! Как взять, выплатить и не жалеть потом

Ипотека — это же на 20 лет! 20 лет считать каждую копейку, питаться лапшой быстрого приготовления, не ездить в отпуск? Может, не надо в ипотеку-то? Признайтесь, что такие мысли могли быть у вас, у ваших друзей/знакомых/родственников. Про ипотеку написано и сказано много, но остается она тайной, покрытой мраком (на самом деле нет). Продолжаем серию статей «Правильные советы при покупке квартиры» совместно с «Капитал — строитель жилья!» и нашими героями — молодой семьей Машей и Сережей. Сегодня говорим про ипотеку и только про нее. Вперед!

Маша с Сережей задумались…Вот возьмем, а платить-то сможем? Или стоит подождать несколько лет и накопить?

Копим или берем квартиру в ипотеку

Про ипотечные страхи мы уже писали тут, но и в этой статье про них тоже вспомним.

С чего начинается ипотека? С огромного желания купить квартиру. Какой вариант покупки у обычной молодой семьи, где у обоих есть постоянный доход?

Вариант №1: храним деньги в банке (стеклянной дома или в настоящем надежном), живем с родителями или еще платим за съемное жилье, через N-ное число лет наконец покупаем (или нет, потому что уровень цен и инфляции просто «съест» все накопления). Если все же это ваш вариант, то открывайте пополняемый депозит без возможности снятия (год-два), копите проценты и помните про инфляцию. Вариант с накоплением подойдет, если у вас уже есть какая-то весомая сумма, и до квартиры мечты осталось совсем чуть-чуть.Другой вариант — рассрочка, которая возможна с первоначальным взносом от 20 до 80%. Брать рассрочку выгодно, если вы можете выплатить оставшуюся сумму где-то за год. Условия рассрочки могут быть разными.

Вариант №2: берем ипотеку. Ипотека — это долгосрочный целевой кредит, который дают под залог покупаемой недвижимости. Квартира станет вашей не сразу, а только после возврата долга, до этого ваша квартира будет в залоге у банка. Придумали ее еще в Древней Греции, и называли так ответственность одного грека-должника перед другим (кредитором), который давал в долг первому под залог земли.

— Получается, если мы перестанем платить, то нас выселят? — Маша с Сережей заволновались.

Может, но такие случаи очень редкие. Надо стать злостным должником, чтобы квартиру отобрали. Банк сначала пойдет на уступку, например, предоставит кредитные каникулы, подскажет, как можно сделать рефинансирование ипотеки или может дать отсрочку, а потом только начнет применять крайние меры.

Чтобы не доводить до крайностей, к ипотеке надо подготовиться. Для начала зайдите на сайт застройщика или банка, найдите ипотечный калькулятор и рассчитайте сумму ипотеки. Например, если вам надо взять 1 млн 500 тыс. рублей под 10% на 20 лет, то в месяц придется платить 15 тыс. рублей.

— А сейчас платим 16 тыс. рублей в месяц за съемную! — говорит Сережа. Свою-то выгоднее будет, ребята!Главное — правильно оценить свои возможности.

Узнайте, сможете вы платить ипотеку или нет

Для начала устройте репетицию. Каждый месяц откладывайте сумму, которая равна ежемесячному платежу, если знаете, каким он будет. Тогда сможете почувствовать на себе, насколько просто или не очень вам будет платить 15-20 лет.

Как рассчитать ежемесячный платеж? Опять же с помощью ипотечного калькулятора.

Допустим, вы хотите купить евродвушку стоимостью 1 млн 700 тыс. рублей. Общая зарплата вашей семьи — 80 тыс. рублей, первоначальный взнос — 400 тыс. рублей.В кредит вам нужно взять 1 млн 300 тыс. рублей. По ипотечному калькулятору считаем и получаем сумму ежемесячного платежа — 12 980 рублей.

Если вы снимаете жилье, например, за 15 тыс. рублей, то постарайтесь откладывать еще 5 тыс. рублей, чтобы понять, удобно ли вам будет платить 13-20 тыс. рублей плюс коммуналку в месяц. Не снимаете квартиру — просто откладывайте с зарплаты 20 тыс. рублей. Так и себя проверить можно, и на первоначальный взнос накопить!

Маша с Сережей посчитали и поняли, что могут взять сразу двушку, точнее евротрешку от «Капитал — строитель жилья!». Только теперь им важно узнать подробности про ипотеку. Какие документы нужны? Как происходит оформление?

Изучаем словарь ипотечника

Ипотеку берет заемщик, который отвечает перед банком. Если вы собираетесь оформлять ипотеку на себя, то заемщиком будете вы, если ваш родственник (муж/жена/родители/дети), то заемщиками будут они.

Другой участник ипотеки — созаемщик, он почти как заемщик, потому что тоже несет ответственность перед банком. Если заемщик перестал платить, то платит созаемщик. О как! Для тех, кто в море в браке, все тягости ипотеки несет на себе также супруг, причем автоматически. Конечно, можно подписать брачный договор и отметить, что имущество принадлежит только одному. У заемщика часто есть доля в ипотечном жилье.

Третий, но не лишний в ипотеке — поручитель. Он почти как созаемщик, но с другой ответственностью. Если у вас есть поручитель, то вы для банка становитесь более надежным заемщиком, и тот охотнее даст вам кредит. Поручитель же рискует и не получает вообще никакой выгоды: ему придется гасить долг за вас, если вы не сможете платить.

Определяет ипотеку ипотечная ставка — процент, который определяет, сколько вы в итоге переплатите по кредиту. Чем меньше ставка, тем меньше сумма переплаты.

Когда вы берете ипотеку, то платите сначала первоначальный взнос. Сумма первоначального взноса обычно составляет 15% от стоимости жилья.

После того как ипотека оформлена, внесен первоначальный взнос, то каждый месяц вы совершаете ежемесячный платеж. Бывает он аннуитетный и дифференцированный (страшно-то как!).

Аннуитетный платеж — это когда сумма на всем сроке одинаковая. Сначала выплачивается бОльшая часть процентов, а не сам долг. Количество месяцев и лет выплаты зависит от общего срока ипотеки.

Дифференцированный платеж меняется каждый месяц. Несколько лет в начале вы платите много, а потом намного меньше к концу срока. Такой платеж более выгодный, потому что меньше переплата, но надо быть готовым к крупным платежам. Тип платежа вы выбираете сами.

Вернемся к Маше и Сереже, которые выбрали квартиру от «Капитал — строитель жилья!» за 1 млн 700 тыс. рублей. На первоначальный взнос ребята уже накопили 400 тыс. рублей, ставка — 10,5%. Осталось выплатить 1 млн 300 тыс. рублей, срок кредита — 20 лет. С аннуитетным платежом придется платить 17 700 рублей в месяц с переплатой в 1 млн. 590 тыс. рублей. Дифференцированный платеж будет от 23 700 в начале срока, и до 13 500 рублей в конце, сумма переплаты — 1 млн 260 тыс. рублей. Получается, при равных условиях сумма переплаты отличается на 330 тыс. рублей.

Самое «страшное» слово из ипотечного мира — это срок ипотеки (период времени, за который надо ее выплатить). В России максимальный срок ипотечного кредита равен 30 годам, но оптимально брать на 15 лет, потому что переплата зависит от срока, а ежемесячный платеж не будет сильно отличаться.

Иногда можно сделать рефинансирование ипотеки — оформить новую ипотеку со сниженной ставкой, чтобы сумма ежемесячного платежа и переплата ипотеки уменьшились. Старый кредит в таком случае считается закрытым.

Считаем ипотеку правильно, чтобы и на ремонт хватило, и на мебель, и на отпуск потом

1. Выбираем банк

Когда вы берете вторичку, то банк можно выбрать любой. Подайте заявку сразу в несколько и остановитесь на самом выгодном предложении.

Если остановили выбор на новостройке, то тут другая история: ипотеку дает банк-партнер застройщика. Партнерские программы с застройщиками достаточно выгодные, потому что ставка может быть ниже, чем для вторички. Да и надежные банки-партнеры для застройщика — это большой плюс.

В офисе застройщиков часто есть свои менеджеры по ипотеке, которые помогут выбрать выгодное предложение. Например, в «Капитал — строитель жилья!» менеджер по ипотеке поможет вам получить одобрение сразу в нескольких банках. В итоге покупатель получает обзор максимально выгодных для него условий.

И снова возьмем молодую семью Маши и Сережи, им по 30 лет, они молоды, счастливы и хотят купить квартиру в «Капитале». Какие у них параметры для ипотеки? Стоимость квартиры — 1 млн 700 тыс. рублей, на первоначальный взнос набрали 400 тыс. рублей, зарабатывают на двоих — 80 тыс. рублей. Им нужно взять у банка 1 млн 300 тыс. рублей.

2. Разбираемся с ипотечными ставками

Эксперты говорят, что в 2019-м ставки вырастут, поэтому лучшее время для покупки квартиры — сейчас. Сам глава «Сбербанка» Герман Греф сказал, что в текущих условиях все банки вынуждены несколько раз поднять ставки.

Вернемся к Маше и Сереже. Они изучили ставки в начале 2019 года и поняли, что в среднем банк может дать кредит под 10-11% годовых. Если бы ставка была ниже, то можно было бы платить меньше каждый месяц, но для этого подсуетиться и взять ипотеку надо было полгода назад. «Вот бы сэкономили!» — подумали Маша и Сережа.

Хорошо было оформлять ипотеку в середине 2018 года, там ставки опустились до рекордных 9-9,5%, а банки-партнеры застройщиков давали вообще 8,5%. С осени 2018 года все поменялось, и ставки начали расти вверх. Наступил новый 2019 год, и «Сбербанк» стал давать ипотеку под 10,5%, а ВТБ под 10-11%.

Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка. То есть все начал ЦБ РФ, который в сентябре 2018 года впервые за четыре года повысил ключевую ставку с 7,25% до 7,5%. В декабре она подросла еще немного и стала уже 7,75%.

Снова Маша и Сережа. Они — молодая семья, и у одного государственного банка есть для них акция «Молодая семья» только для вторички, ставка там — 10,%. Для оформления важно быть моложе 35 лет (хотя бы одному), иметь зарплатную карту банка, застраховать жизнь и внести первоначальный взнос от 20% и больше (от стоимости жилья). Если ребята выберут новостройку, то банк-партнер даст им ставку 9,25%.

3. Узнаем про льготы для семейных и военных

Семье, где с 2018 по 2022 год появляется второй и последующий ребенок, могут дать ипотеку на льготных условиях — 6% годовых или рефинансировать уже существующую ипотеку. Тут купить можно только квартиру в новостройке, по вторичке льготную ипотеку не дадут. В Москве и Санкт-Петербурге лимит такой ипотеки — 8 млн рублей, остальные регионы должны уложиться в 3 млн рублей. Первоначальный взнос придется заплатить не меньше 20% от стоимости квартиры. Когда льготный период закончится, то ставку посчитают по формуле: ключевая ставка Центробанка +2%.

У военных тоже есть льготы. Они могут участвовать в накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, но только после трех лет службы. От государства дается бонус: оно перечисляет каждый год в среднем 240 тыс. рублей в год на счета участников. Когда пройдет три года, можно взять кредит и потратить деньги на счете на первоначальный взнос. По военной ипотеке есть лимит — 2 млн 400 тыс. рублей. Пока служба идет, за военного ипотеку платит государство.

4. Рассчитываем первоначальный взнос

Банки сами решают, какой первоначальный взнос установить. Обычно сумма бывает от 10% до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Вносите больше — получаете более выгодные условия, а ежемесячный платеж будет меньше, как и общая переплата. Материнский капитал тоже подойдет для первоначального взноса.

Иногда банки дают ипотеку без первоначального взноса, но только под залог жилья.

Сумма кредита может быть 100% стоимости покупаемого жилья, но не больше 60% стоимости квартиры под залог.

У Маши и Сережи накопилось 400 тыс. рублей, они хотят потратить их на первоначальный взнос. Их квартира стоит 1 млн 700 тыс. рублей. Их первоначальный взнос — 23,5% от стоимости квартиры. Акция «Молодая семья» позволяет им взять ипотеку со ставкой 10,5% (на вторичку). Если бы сумма взноса была бы меньше (15-20% от стоимости квартиры), то надбавка банка по этому предложению получилась бы +0,2% (общая ставка —10,7%).

5. Рассчитаем ежемесячный платеж

Какой платеж будет комфортным для вас? Считается, что ипотека должна быть не больше 30% от дохода семьи, банки могут одобрить ипотеку, если сумма ежемесячного платежа не больше 40% от дохода семьи. Если значение больше, то банк рискует и повышает ставку, чтобы перестраховаться. Бывает и так, что кредит одобряют тем, у кого на выплату уходит в месяц 70% от совокупного дохода, но банки игнорируют этот факт.

Перед настоящей ипотекой отрепетируйте (см. выше). Записывайте все свои траты за месяц: продукты домой, кафе и ресторан, коммуналка, одежда, лекарства, образование, развлечения. Оцените важность своих трат и решите, от чего можно отказаться хотя бы на время. Например, избегайте спонтанных покупок, составляйте список прежде, чем идти в магазин. Оставляйте деньги, которые сможете сэкономить на «подушку безопасности» для будущей ипотеки. Всякое же может случиться.

6. Оформляем страховку

Перед тем, как станете ипотечником, не забудьте оформить страховку. Застраховать придется:

— саму квартиру от повреждений и утраты, но только вторичку;

— титул страхуется для вторички, чтобы не потерять право собственности из-за мошенников;

— ваша жизнь тоже страхуется, причем на всю стоимость кредита с прибавлением процентов (1-я, 2-я группы инвалидности и уход из жизни), но не стоит паниковать — это формальности.

Страховка титула делается на три года, потом сделки с недвижимостью оспорить уже нельзя, поэтому после трех лет можно спать спокойно. Если не будете страховать жизнь, то банк завысит ставку. Страховка обойдется вам в 0,5-1,5% от суммы кредита.

Договор заключают на год, обычно со страховой компанией-партнером банка. Через год вы спокойно можете найти страховку и подешевле (на жизнь и квартиру), потому что из-за конкуренции на рынке много предложений. Страховки дорожают от года к году, поэтому искать выгодное предложение — это мудрое решение. Не забудьте только сообщить банку, что сменили страховщика.

Маше и Сереже для их кредита страховка обойдется в 3-6 тыс. рублей, расчет идет независимо от возраста и пола первого (в договоре) заемщика. Сумма страховки будет меняться каждый год, зависит она от оставшейся суммы долга. Для вашего удобства ипотечный брокер «Капитал — строитель жилья!» сразу вам посчитает расходы на страховку в зависимости от выбранного банка.

Оформляем документы для ипотеки: список

— Дадут ли нам ипотеку? — задают вопрос Маша и Сережа и другие будущие покупатели квартир. Давайте узнаем, какие документы нужно собрать и условия выполнить, чтобы ипотеку точно дали.

Стартовый возраст для ипотеки — 18 лет, раньше не дадут. На момент выплаты долга вам должно быть не более 85 лет. На текущей работе ваш стаж должен быть не меньше трех месяцев, а общий трудовой должен быть больше года. Банк проверит вашу платежеспособность, а именно ваш доход, с которым вы сможете платить каждый месяц. Проверят и созаемщика. Иногда банки просят дополнительные документы: права, военный билет или заграничный паспорт. Если вы ИП, то скорее всего попросят свидетельство или налоговую декларацию.

Документы для заявки на ипотеку:

— анкета (она же заявление) самого заемщика и созаемщика;

— паспорта заемщика и созаемщика;

— свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка (всех, которым нет 18 лет);

— еще один документ, который подтверждает вашу личность. Например, водительские права, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, СНИЛС или загранпаспорт;

— документы, которые подтверждают ваше финансовое состояние и наличие у вас работы (нужно для заемщика и созаемщика): справка по форме банка или 2НДФЛ (лучше предоставить ее, чтобы банк не увеличил ставку);

— документы по залогу (когда оформляете ипотеку под залог существующего жилья);

— документы, которые подтверждают наличие у вас первоначального взноса;

— документы по покупаемой недвижимости и отчет по оценке.

Для вторичного жилья еще нужна справка из ЕГРН, справка о том, что нет задолженности по коммуналке. Документы собираете и платите за них вы сами, также в сборе может помочь ваш риелтор.

Для покупки квартиры в новостройке все проще: у банка уже есть большинство документов по застройщику и по проекту, потому что все объекты проходят аккредитацию у банков. «Капитал — строитель жилья!» для удобства своих покупателей аккредитовывает свои жилые комплексы во всех крупных банках города Рязани: ПАО «Сбербанк России», Банк ВТБ ПАО, АО «Россельхозбанк», ПАО «Промсвязьбанк», ПАО Банк Уралсиб, ТКБ Банк ПАО, «Газпромбанк» (Акционерное общество), Прио-Внешторгбанк (ПАО), ООО «МКБ им. С.Живаго», ПАО Совкомбанк, АО «КБ ДельтаКредит», ПАО Банк «ФК Открытие».

Одобрят или откажут?

На одобрение заявки у банка уходит несколько дней. Если банк отвечает положительно, то у вас есть три месяца на оформление сделки. Ставка останется такой же, даже если за время оформления ставки вырастут. Для банка самое главное — сможете ли вы платить, важны ваши доходы (заемщика) и доходы созаемщика, а также собственность, которая уже есть.

Отказ обычно бывает из-за плохой кредитной истории. Если вы раньше не платили вовремя, да еще и к вам приходили коллекторы, то доверять вам нельзя. Вызвать отказ могут липовые справки с работы, сложности могут быть для заемщиков с судимостью (была или есть).

Маша и Сережа рассчитывают свои шансы на одобрение ипотеки, как 99%! Мы бы дали им все 100%.

Финишная прямая: оформляем ипотеку, сделку купли-продажи и ДДУ

Когда квартиру вы выбрали, застройщик (или продавец) готовит шаблон договора, который отправляется в банк на проверку. Сотрудник банка готовит кредитный договор, подписать который вас лично пригласят в банк.

Давайте разберем все по шагам:

1. Подписание кредитного договора. Внимательно читайте договор, там будет сумма кредита, срок, порядок уплаты процентов по кредиту, порядок возврата суммы кредита.

Сумму кредита указывают прописью, шрифт должен быть понятным, легко читаться.

Еще в договоре указывают условия досрочного погашения, советуем предупреждать, если собираетесь внести досрочный платеж. Также в договоре указывают санкции их применение к вам.

2. Заключение договора купли-продажи или ДКП (вторичка), или договор долевого участия (ДДУ для новостроек).

3. Открытие счета, на который банк перечислит вам деньги. Продавец сможет их получить только когда будет оформлено право собственности (готовый дом). Для квартиры в строящемся доме только после регистрации ДДУ.

4. Регистрация документов в Росреестре (можно через МФЦ). Покупая квартиру в новостройке, можете забыть про этот шаг: почти все застройщики все сделают за вас, но обязательно сначала уточните этот момент. В «Капитал — строитель жилья!» вам предложат оформить электронную регистрацию сделки. В таком формате своя выгода: не нужно стоять в очередях в МФЦ, договор регистрируется быстрее, а значит, вы экономите свое время, а еще, например, при электронной регистрации сделки с ипотекой по «Сбербанку» предоставляется скидка в размере 0,1% от ставки.

Регистрация договора и переход права собственности оформляется обычно за неделю.

Еще раз про ипотечные страхи

1. «Буду платить до старости!» — часто говорят про ипотеку. По статистике ипотечник возвращает долг за семь лет, делая это быстрее запланированного графика. А где деньги-то брать? Вопрос тоже популярный. Начните экономить — это первый совет. Второй — вы получите налоговый вычет на покупку жилья. Третий — есть вычет на погашение процентов по ипотеке. Вычеты можно получить один раз в жизни и жене, и мужу отдельно. Если вы берете квартиру, которая стоит больше 2 млн рублей, то вычет на руки будет 260 тыс. рублей на человека за покупку жилья. Выплаты могут быть частями в течение нескольких лет, это будет зависеть от зарплаты. Еще можно получить на эту сумму где-то 390 тыс. рублей на процент по ипотеке (также для мужа и жены отдельно).

2. «Не смогу выплачивать ипотеку, влезу в долги». Подготовьте себе «подушку безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств. Всякое же бывает. Надежнее всего накопить «подушку безопасности» по сумме равную нескольким вашим зарплатам (если возможно). Не забудьте про страховку жизни. Если что-то случится, то ипотеку заплатит страховая. Банки лояльно относятся к заемщикам, которые попали в трудную жизненную ситуацию и могут, например, уменьшить на время сумму платежа. В кредитом договоре такие бонусы всегда прописаны. Есть еще страховка от потери работы, если вас сократят, или компания обанкротится, то вы принесете справку с биржи труда, и банк сам будет платить ипотеку.

3. «Вдруг банк увеличит ставку на кредит, который он уже дал». Спокойствие и только спокойствие! Банк так не сделает, потому что у него нет таких прав после заключения договора. Пересмотреть договор уже нельзя, а ставка у вас фиксированная. Могут измениться только индивидуальные условия, если они были в договоре. Есть ипотека с переменной ставкой, которая меняется каждый квартал и зависит от уровня инфляции. Такой кредит предлагает госструктура ДОМ.РФ.

Есть и другие примеры, когда условия ипотеки меняются. Можно, например, рефинансировать ипотеку, но такое возможно только по инициативе заемщика. Так первый кредит выплачивается досрочно и берется новый по более выгодным условиям.

Свежа еще в памяти история с валютной ипотекой. Тогда банки согласились перевести ипотеку в рубли и изменили условия договоров. До кризиса 2008 года валютные кредиты были выгодными, проценты были небольшими, выплаты умеренными, но потом произошло падение рубля. Девальвация привела к повышению платежей. Так же случилось в 2014-м. Многие не смогли платить и продали свои квартиры, чтобы погасить кредит. Грустная история! К счастью, больше ипотеку в валюте не дают.

Тем временем Маша с Сережей еще раз убедились, что квартиру возьмут от «Капитал — строитель жилья!», потому что так выгодно. Их квартира мечты стоит 1 млн 700 тыс. рублей. Они сходили на экскурсию в шоу-рум и решили брать квартиру с ремонтом, общая стоимость получилась — 2 млн 057 тыс. рублей, при этом санузел тоже обустроят (будет ванная и туалет). До сдачи дома они поживут у родителей. Их первоначальный взнос будет 400 тыс. рублей, ипотека в банке-партнере – под 9,7% годовых. В месяц паре комфортно платить 30 тыс. рублей, поэтому ипотеку они берут всего на шесть лет с ежемесячным платежом в 30 450 рублей.

Дополнительные траты обошлись в пять тысяч рублей, за госпошлину и за госрегистрацию договора в МФЦ заплатили 175 рублей. Осталось дождаться ключей!

Читайте также:

Совет №1. Хочу купить квартиру! Как быть?

Совет №3. Решено! Покупаю квартиру! Как выбрать дом от надежного застройщика?

Совет №4. Планировка, подъезд, двор — выбираем лучшее!