«Сначала государство разрешает построить, а потом забирает». Тысячи россиян лишают жилья в Сочи

В Сочи и в Сириусе назревает настоящий социальный взрыв. Дома, построенные на землях ИЖС и сданные в эксплуатацию по решению судов, планируют снести. Напрячься сейчас должны все владельцы так называемых жилых помещений.

Если вы не знаете, что ваш дом уже признан самостроем, то это ничего не значит. Как правило, собственники или владельцы жилых помещений узнают о судебных процессах случайно. Причем право собственности на помещения вообще не дают никакой гарантии, а уж у тех, кто владеет ЖПшками по договорам соинвестирования, вообще нет никаких прав. Вместо счастливой жизни на побережье Черного моря обладатели «золотых» квадратных метров в Сочи ходят по судам, бьются в закрытые двери администраций и живут в постоянном ожидании приставов. В таких домах не хватает электроэнергии, нет воды и газа. Люди продали единственное жилье в своих регионах, взяли ипотеки, чтобы пожить в теплом климате, но могут оказаться на улице.

От изощренности правовых сочинских коллизий волосы дыбом. Наши коллеги из SOCHI1.RU рассказали несколько историй таких домов. И в очередной раз предупреждают желающих жить на главном курорте страны — хорошо подумайте, прежде чем покупать здесь жилье.

Дом № 26 на улице Веселой в Сириусе был построен в 2018 году и сразу же заселен. Собственница помещения в нем Светлана Пушкарева рассказывает, что застройщик купил участок у предыдущего собственника, построил на нем дом, к нему подключили все коммуникации, люди сделали ремонты и живут в нем уже более 5 лет.

— И сейчас Сириусу понадобились новые земли, поэтому по надуманным причинам судятся с нашим застройщиком, признают покупку земли незаконной, якобы предыдущий собственник нарушил условия межевания. На самом деле претензии должны быть к предыдущему собственнику, а не к нашему застройщику. Страдаем мы, к нам приходят приставы, пока просто так, наблюдают, осматривают квартиры, ограничивают нам коммуникации, — рассказывает Светлана.

Решения о сносе дома еще нет, но жить в нем уже невозможно, говорят владельцы квартир. Электричества практически нет, всего 40 киловатт на 44 семьи. Ни плитку включить, ни кондиционер. В собственность жилые помещения людям оформить не дают, также как и ввести дом в эксплуатацию. Документы все были собраны и отданы в ответственные инстанции, но там постоянно находятся какие-то основания для отказа.

— Причины очень надуманные, например — наш застройщик купил эту землю 10 лет назад, какие могу быть к нему претензии, если межевание сделано еще прошлым собственником земли и все процедуры межевания делаются под строгим контролем государства. Это надуманная причина, только для того, чтобы завладеть землей Сириуса и построить там свои объекты, — считает Светлана Пушкарева.

Владелец квартиры в этом же доме Виктор Зубарев рассказывает: на самом деле проблема их объекта в том, что уведомление на строительство подавалось на 540 квадратных метров, но застройщик превысил площадь объекта на 300 квадратных метров. Именно из-за этого сдать дом в эксплуатацию не получается. При этом этажность не нарушена, утверждает Виктор, а только пятно застройки. Несмотря на то что застройщик превысил квадратуру, градостроительные нормы и правила землепользования не нарушены, все отступы соблюдены, есть заключение технической экспертизы, что дом не нарушает никаких градостроительных норм, утверждают владельцы помещений.

— Был уже один суд о введение дома в эксплуатацию, мы его выиграли, но это решение уже оспорила администрация. Сейчас застройщик подает в кассацию. Причем продажа нашего объекта осуществлялась с 2018 года. У застройщика есть заключение экспертизы о том, что привести в соответствие с разрешением дом невозможно, потому что нужно сносить часть дома, а если ее снести, то оставшаяся часть дома разрушится, — рассказал Виктор.

В доме без необходимых благ цивилизации живут грудные дети, инвалиды, участница СВО. Люди покупали жилье в ипотеку, у многих оно единственное. Никаких документов о собственности у жителей дома на Веселой, 26 нет, только договоры инвестирования. Время от времени к ним приходят приставы, такое психологическое давление. Люди говорят, что государство защитить их не может, они сами вынуждены от него защищаться.

— Сначала государство разрешает построить, а потом забирает. Мы заплатили свои деньги, мы же их не украли, они у нас последние. Давайте решать вопрос. Мы просим узаконить нас, больше нам ничего не надо. Самое интересное, что на территории, где находится наш земельный участок, разрешается строительство домов высотой до 15 метров, — отмечает Виктор. Никаких прав у соинвесторов нет, они даже не дольщики, поэтому никакой помощи от государства им не положено.

Жители дома 28б по улице Веселой оказались точно в таком же положении. Михаил и Елена Даниловы покупали помещение у застройщика «Стройдом-93» в 2020 году, тогда многоквартирник уже был построен. Говорят, проверили разрешение на строительство, всё было в порядке. То, что застройщик также превысил пятно застройки, никого не смутило. Компанию выбрали по рекомендациям, узнали, что «Стройдом» возвел около 30 домов в Адлере, а их многоквартирник просто не успел сдать, утешаются люди.

— Но в дальнейшем была сделана экспертиза и дом был признан качественным и добротным, после экспертизы был суд, застройщик его выиграл, после этого жильцы стали заселяться. Нам было сказано, что скоро мы документы получим, мы на это рассчитывали. Мы уже живем здесь три года, документов так и нет, в августе 2023 года приходят к нам приставы. Мы знать ничего не знали, они сообщили, что дом под снос, показали решение суда, — рассказывает Михаил Данилов. Застройщица обратилась с апелляцией в Краснодарский краевой суд, высказывала намерение биться до конца. Но перед последним заседанием технично слилась. В суд ни она, ни ее адвокат не явились, утверждает Михаил. Решение Адлерского суда о сносе оставили в силе. Жители дома ничего об этом не знали. 7 ноября 2023 года проблемный дом отключили от электроэнергии, а от нее зависит работа скважины и септиков.

— Нас подсоединяют к соседнему дому, у застройщика еще два дома, которые успели ввести в эксплуатацию. Мы всю зиму жили на 15 киловаттах — 24 квартиры, хотя на квартиру 4 киловатта положено. У нас семьи с детьми, пенсионеры, у нас участник СВО. Ситуация была очень тяжелая, мы включали по очереди водонагреватели или плитки, чтобы что-то приготовить. Составили график, кто когда моется, кто когда готовит, — рассказывает Михаил.

Так и живут до сих пор, в строгом соответствии с графиком. В 07:00 моется квартира № 1, им на работу к 08:00, в 09:00 — квартира 5. Так и прожили всё это время в ужасе, с договором соинвестирования, который им не дает никаких прав. В нем сказано, что они добровольно отдают деньги застройщику, вернее вкладывают в его проект. После того, как их кинула застройщица, пошли по инстанциям. Ничего не добились, зато жителей обвинили в соучастии в мошенничестве, и им пришлось написать заявление в полицию на застройщика. Было это в сентябре прошлого года. О дальнейшей судьбе заявления они ничего не знают.

— Сейчас мы написали на восстановление сроков обжалования, 23 мая у нас будет суд. Нас не могут признать пострадавшими, потому что полиция не дает им результаты расследования по заявлению на застройщицу. У нас только договоры инвестирования, срок которых прошел, они действовали три года. Достучаться ни до кого мы не можем. Воду нам со скважины соседнего дома подают, поэтому мы прожили эту зиму, — говорит Елена Данилова.

С домом № 74 на улице Хуторской вообще такое намучено. Активистка Ольга Попова рассказала, что многоквартирник построили на двух смежных участках и вводили его в эксплуатацию двумя решениями суда. Две половинки дома имеют разные адреса — Хуторская 74 и 76. Еще при прежнем мэре Сочи — Анатолии Пахомове, администрация подала в суд о сносе. Правда, в иске говорились об одной недостроенной трехэтажной половинке дома, в то время на Хуторской уже был полностью заселенный 4-этажный дом. До сих пор администрация и суды называют его трехэтажным недостроем и судится с застройщиком, который не имеет никаких прав на объект.

— На момент вынесения решения суда мы являлись собственниками, нас никто не уведомлял ни о каких судах. У нас решение суда на снос объекта незавершенного строительства трехэтажного. Проживаем мы в жилом доме согласно выписки из Росреестра — 4 этажа. Нас пытались лишить права собственности, мы его отстояли, у нас пытались изъять земельный участок, мы и его отстояли в суде. Но решение суда о сносе отменить мы не можем, — говорит Ольга. Судебное решение был вынесено 27 мая 2018 года, собственники помещений зарегистрированы и проживают с 2017 года. С тех пор как эти земли перешли в Сириус, жители дома бьются с приставами, чтобы прекратить исполнительное производство.

— В законе написано, что нельзя разрешить судьбу здания, не разрешив судьбу ее жителей. И судебный пристав, придя на место и увидев, что там проживают и зарегистрированы люди, должен либо прекратить производство и вернуть его взыскателю, любо разрешить судьбу граждан. Мы ходили к приставам, ходили в прокуратуру Сириуса, просили защитить права несовершеннолетних, привлечь опеку, выступить на нашей стороне в суде, но получаем отписки. Была в приемной президента, но всё спускают сюда, здесь эпопея та же, — говорит Ольга.

Всё это время дом в аресте, люди не могут распоряжаться своим имуществом и даже зарегистрироваться в нем. Застройщик вместе с домом построил подстанцию, которая могла бы обеспечить электроэнергией не только сам объект, но и всю улицу, но ввести ее в эксплуатацию невозможно, потому что объект арестован. Жители Хуторской говорят, что в отношении их дома нет ни одного судебного решения, но они несколько лет ограничены в правах. Без нормального электроснабжения живут пенсионеры, дети, инвалиды. В администрации Сириуса отправляют в Сочи, там — к властям Сириуса, и так по кругу. Тем не менее, когда исполнительное производство всё же было прекращено приставами, именно администрация Сочи оспорило это решение.

— Мы сейчас снова в судах. Мы подали на порядок разъяснения, каким образом лицо, не владеющее домом, бывший собственник — застройщик, может сносить чужое имущество. Как он придет выселять 32 семьи? Он не сносит, его штрафуют за неисполнение решения суда. Мы обратились в суд с двумя вопросами: может ли лицо, не владеющее имуществом, его уничтожать. И второй вопрос: можно ли разрешить снос здания, не разрешив судьбу проживающих там людей, — рассказывает Ольга.

Адлерский районный суд посчитал, что если судебное решение есть, то его нужно исполнять. Апелляция согласилась. А кассация вынесла определение, что таким разъяснением они изменили суть решения, в котором написано: снести объект незавершенного строительства, принадлежащий застройщику. Но ведь по факту хотят снести готовый дом, который на основании сведений из ЕГРН является жилым с множественным правом. Кассационная инстанция направила жалобу людей на новое рассмотрение в краевой суд, и он опять оставил в силе свое первоначальное решение. Вот так годами владельцы помещений на Хуторской ходят по кругу бюрократического ада и добиваются, чтобы им в бумажке написали то, что написано в законе. Люди просят организовать круглый стол с представителями администрации Сочи, Сириуса, прокуратуры и других ответственных органов. Но их снова отправляют в суд, мол, судебное решение есть, оспаривайте.

Дом на улице Трубачева, 26 буквально прогремел на всю страну перед новым 2024 годом — вечером 24 декабря 2023 года там взорвался газ. Администрация федеральной территории Сириус поспешила сообщить, что многоквартирник был самостроем. Сразу после происшествия власти вновь озаботились его сносом.

Жительница дома Александра Кузнецова рассказала, что 18 апреля они узнали о новом иске администрации Сочи о сносе многоквартирника. Узнали случайно, ни их, ни застройщика никто не уведомлял. При этом дом и участок под ним через суд разделен на помещения, у всех владельцев есть право собственности не только на квартиры, но и на землю. Но, как оказалось, это ничего не значит. В покупку жилья в доме вкладывали маткапиталы, брали ипотеки, банк проверял объект полностью.

— Мы здесь живем, у меня здесь зарегистрировано ИП, плачу налоги, у меня здесь зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Эту квартиру я получила в наследство, после того как в прошлом году моя мама скончалась. Два раза я переоформляла здесь всё, и всё было нормально. И после этого мы должны куда-то пойти. Нас выставят приставы на улицу, наш дом снесут и администрация не предоставляет нам никакого альтернативного жилья. Мы хотим, если они уверены, что дом незаконно построен и дом является угрозой для жизни и здоровья, то должно быть альтернативное жилье или компенсация, — считает Александра.

Александра утверждает, что в 2021 году на запрос управляющей компании прокуратура ответила, что исполнительное производство по всем судебным процессам по дому № 26 на улице Трубачева завершено, у собственников есть заключение судебной экспертизы, расчеты о пожарных рисках, город официально подключил к дому все коммуникации — газ, свет, канализацию, водоснабжение — и никаких вопросов к нему не было.

— Сейчас выясняется, что администрация Сочи после прекращения исполнительного производства два раза подавала иски на снос, и два раза суд отказывал. В итоге они пошли в суд в третий раз, когда здесь уже проживают и прописаны больше 150 человек. При этом собственников не известили. Почему не прекратили сделки на первом этапе, почему ждали, когда все квартиры раскупят? Мы обращаемся к государству, потому что именно оно нас ввело в заблуждение, именно государство позволило свершится такому правонарушению. Тогда за это должны отвечать власти Сочи, — считает Александра. В доме 114 заселенных квартир.

Оксана Петросян продала свою недвижимость на родине и все средства вложила в покупку жилого помещения на улице Трубачева в Сириусе. Это было в 2020 году. В 2019 году решение суда вступило в силу, собственник получили кадастровые номера, разделили дом на помещения, зарегистрировали всё это дело в Росреестре, а в 2022 году администрация Сочи вдруг очнулась и подала апелляцию на восстановление сроков обжалования. При этом территория уже отошла Сириусу.

— Это продавалось не подпольно, нам «Сбербанк» ипотеки давал, проверили документы, у нас юристы купили и футболисты, у нас очень известные люди купили, руководители разных структур, они-то, наверное, не дураки, ладно мы — простые люди. Все зарегистрировано в государственных органах. Дом стоит на балансе города, в администрации знали об этом. И сейчас последний суд лишил нашего застройщика, аннулировал его права. А какие его права, если это уже наше жилье? Решение суда не опубликовано, никому его не выдали до сих пор. И это ведь не только наш дом, 80 процентов по Сочи в такой ситуации, — говорит Оксана Петросян.

Основания для сноса дома № 26 на Трубачева — угроза жизни и здоровью людей. Спасибо, конечно, за заботу, говорят собственники, но у них есть судебная экспертиза, которую провели после взрыва, и она показала, что здание не пострадало и опасности для жильцов не представляет.

— Заказывали ее за свой счет и дом восстанавливали за свой счет. Управляющая компания и застройщик, все молодцы, всё сделали буквально за неделю. Это были праздничные дни, всё почистили, стекла вставили. Застройщик у нас очень хороший, почему многие купили, потому что знали этого застройщика. У него добротное строение, качественные дома. В нашем доме детская площадка, большая парковка, озеленение. У нас мраморные крыльцо, кованные двери. Это всё построено эстетично, качественно, — уверена Оксана. Люди просто просят оставить их в покое и дать спокойно жить, ведь не они сами строили свой дом, а покупали квартиры совершенно законно, просто тогда в Сочи была такая схема — ввод в эксплуатацию домов, построенных на землях ИЖС, через суд. За последние 15 лет 80 процентов домов в Сочи именно так и сдавались.

Застройщик дома № 1 на улице Трубачева превысил этажность, вместо трех возвел четыре. Именно жадность губит не только сочинских застройщиков, но добропорядочных приобретателей помещений. Администрация Сочи обратилась в суд с требованием снести 4-й этаж, застройщица параллельно вышла в суд с тем, чтобы оставить этот этаж. Суд отказал и тем и другим. Потом этот объект перекупил другой застройщик и ввел его в эксплуатацию судебным решением, также через суд дом был разделен на помещения. После этого начались продажи. Но администрация продолжает судиться с предыдущим застройщиком и ввод в эксплуатацию никто не оспаривает. В это время покупатели получают вполне законное право собственности. Первый застройщик идет в апелляцию, там назначают экспертизу. Экспертиза основывалась только на визуальном осмотре, утверждают владельцы помещений. Эксперт посмотрела на дом и сделала вывод, что он не безопасный для проживания. Собственники обратились с заявлением в Следственный комитет на эксперта, которая, на их взгляд, ввела суд в заблуждение.

— Мы заказали экспертизу в Бюро судебных экспертиз в Москве. Мы еще делали пожарную экспертизу в Москве, которая также показала, что всё хорошо. Сейчас расследование ведется. Мы теперь просим провести госэкспертизу нашего дома. Мы же сами себе не враги, если госэкспертиза покажет, что дом опасен для проживания, то люди будут принимать меры в отношении застройщика. Вроде пока пошли нам на встречу, — говорят жители дома.

Уходить никуда они не собираются. Даже если дом снесут, в их долевой собственности находится участок под зданием.

— Мы останемся на нашем кусочке земли, если дом снесут, потому что это наша собственность. Палатки поставим, дома на колесах и будем жить. Органы опеки пусть смотрят, как живут наши дети, — заявила жительница дома Марина Коновалова.

Елена Хаджи вместе с семьей переехала из Башкирии. Ее муж — инвалид 2-й группы, ребенок тоже получил инвалидность, поэтому решили сменить климат. В Сочи нет промышленности и тепло, думали, может, здоровье поправят. С трудом накопили на первоначальный взнос. В декабре 2021 года купили жилое помещение в доме № 1 на улице Трубачева в ипотеку, зарегистрировались в нем.

— У нас квартира была без ремонта, мы не сразу его делали, потому что тоже нужно было собрать деньги. Через год мы узнаём, что в 2022 году был судебный процесс. Мы даже ничего не знали, что идут суды и дом признали под снос, мы были ошарашены. Сейчас муж не работает, ребенок — инвалид, а нам еще ипотеку платить. Я так поняла, что, если дом снесут, я должна банку вернуть деньги в течение 5 дней. Титульное страхование не идет, не страхуют такие квартиры. И ни денег, и ни жилья, такая космическая сумма, я ее не смогу сразу отдать, — рассказывает Елена.

Она не понимает, как дом, в котором одобряли ипотеки, который проверяли юристы, нотариусы и Росреестр оформляли сделки, может быть незаконным. Сейчас все обитатели многоквартирника живут как на пороховой бочке и ждут сноса. Большинству идти некуда, в регионах продано всё имущество, которое наживало ни одно поколение семьей, богатых людей среди них нет.

В администрации Сочи прокомментировали судебное разбирательство с домом 26 на Трубачева. Оказывается, 18 апреля 2024 года суд принял решение снять с кадастрового учета помещения в нем, тем самым лишил людей собственности. Отмечается, что в 2018 году по этому адресу выявили объект незавершенного строительства с признаками многоквартирного дома, возводимый без разрешительной документации. Администрация Сочи обратилась в суд на застройщиков — Саакяна Р. Д. и Ичмелян С. В. о сносе многоквартирного дома.

— Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2018 года требования администрации Сочи удовлетворены. После чего возбуждено исполнительное производство о сносе объекта. В то же время Ичмелян С. В. обратился в суд с иском к Саакян Р. Д. о постановке многоквартирного дома на государственный кадастровый учет с разделом дома на отдельные помещения. К участию в деле администрация Сочи не привлекалась, — сообщали в мэрии.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены, решение было исполнено. Позже администрация Сочи обжаловала это решение, а потом снова обратилась в суд, в котором добилась снятия с кадастрового учета помещений на Трубачева, 26. Ничего, что это произошло после истечения трехлетнего срока исковой давности, но на такие мелочи в Сочи уже давно никто не обращает внимания. Определение суда не вступило в законную силу и может быть обжаловано, отметили в мэрии.

Что касается дома № 1 по улице Трубачева, то здесь администрация Сочи настроена уже на снос. Сообщается, что четырехэтажный многоквартирный дом, возводимый без разрешения, выявили в 2019 году. Юристы мэрии обратилась с исковым заявлением к застройщице Калининой о сносе дома, хотя застройщик там давно другой.

— По результатам длительных судебных разбирательств апелляционным определением Краснодарского краевого суда указанный многоквартирный дом признан самовольной постройкой. На застройщицу возложена обязанность по ее сносу. Администрацией Сочи 18 апреля 2024 сдан исполнительный лист в Отдел судебных приставов ФТ Сириус, — сообщили в мэрии.

Та же ситуация и с другими объектами — решения судов есть, их будут исполнять. У жителей только одна возможность отбиться — идти в суды. Жители домов на Трубачева добились встреч с руководством Сириуса и Сочи, но власти в один голос советуют судиться, больше ничем они помочь не могут. Ни о каких мировых соглашениях речь не идет. А между тем в проблемных домах вовсю продают квартиры.

Кстати, цены, по сочинским меркам — привлекательные. Студия 30 квадратных метров — 8 миллионов рублей, двухкомнатная квартира 44 квадрата — всего 11 миллионов. В объявлении говорится, что возможна покупка в ипотеку. Таких цен в Сочи уже давно не найти, поэтому покупатели точно появятся.