«Звонков нет, продажи встали!» Застройщики рассказали об «ипотечном кризисе» в Рязани

Рязанская область стала одним из лидеров по падению в сфере ипотечного кредитования. В сентябре спрос на ипотеку по договорам долевого участия в регионе упал на 78%. Виной всему то, что с 1 июля в России перестала действовать льготная ипотека под 8%, а ключевая ставка Центробанка продолжает расти.

Журналист YA62.ru поговорила с крупнейшими рязанскими застройщиками и ведущими риелторами, чтобы выяснить, действительно ли так страшен для рынка недвижимости этот ипотечно-кризисный черт, как его малюют.

Стоит сразу оговориться, что в своем мнении о «кризисности» ситуации рязанские застройщики разделились. Одни уверены, что ничего катастрофического не происходит и рынок выправится. Другие бьют тревогу и открыто заявляют, что продажи квартир упали слишком резко. Но так или иначе отсутствие программы льготной ипотеки ощущают на себе все.

— Ситуация, к счастью, далека от определения «кризисная», — уверен генеральный директор группы компаний «Единство» Антон Воробьев. — Мы действительно видим существенный уровень падения продаж новостроек. Однако это падение не связано с падением спроса на ипотеку со стороны наших клиентов, а целиком и полностью связано с катастрофической нехваткой лимитов на компенсацию выпадающих доходов банков по семейной и IT-ипотекам со стороны государства. Как только лимиты выделяются, сделки регистрируются и ипотека выдается, но, к сожалению, выделенных лимитов хватает лишь на две-три недели. Затем мы вынуждены вместе с банками опять в течение месяца ждать выделения и доведения новых лимитов. Из-за этого продажи идут крайне неравномерно. Доля ипотечных сделок уменьшилась до 60–70% (против 80–90% в мае-июне 2024 года). Увеличились продажи новостроек в рассрочку. Мы активно продвигаем приобретение новостроек с использованием беспроцентной рассрочки на срок до трех лет. Кроме того, совместно с банками-партнерами разрабатываем программы субсидирования ипотечных ставок на короткие сроки (один — три года) для клиентов, которые не планируют вдолгую обслуживать ипотеку.

По словам Воробьева, все стройки «Единства» находятся на проектном финансировании у банков, поэтому не испытывают недостатка в деньгах. Однако сроки строительства могут сдвинуться «вправо» из-за замедления темпов продаж.

Перспективы же ипотечного кредитования напрямую зависят от размера ключевой ставки. Пока она остается на высоком уровне, ипотечное кредитование будет продолжаться только в рамках семейной и IT-ипотек в пределах выделяемых государством лимитов.

В «Мармаксе» также отмечают снижение объемов продаж, которое связано исключительно с отсутствием инструментов для продаж в виде массовой господдержки и ужесточением требований по текущим льготным программам. При этом спрос на новостройки остается высоким. Это и делает ситуацию на рынке непростой.

— Теперь выбор покупателей стал более осознанным, снизилась доля покупателей с целью инвестиций, которые пользовались льготными программами, — отмечает руководитель отдела продаж «Мармакса» Анна Терехова. — Мы наблюдаем, что сделок с наличными стало гораздо больше. И восстановился баланс ипотека/наличные в соотношении 50/50, как это было до введения мер господдержки. Строительство точно не заморозится. Большинство проектов осуществляют строительство при помощи проектного финансирования, а это говорит о том, что дома точно будут достроены. Сейчас застройщики более аккуратно будут выводить на рынок новые проекты, возможно, некоторые проекты будут требовать изменений.

У застройщика в ходу программы семейной и IT-ипотеки, есть возможность снижения процентной ставки от застройщика, а также траншевая ипотека, когда сумма кредита выдается частями и можно снизить финансовую нагрузку на покупателя в период стройки.

— В течение 2025 года ситуация сильно не изменится. Если есть возможность воспользоваться льготной программой, то нужно делать это более оперативно, — уверена Терехова. — Ипотечное кредитование под 25–27% возможно только на небольшие суммы покупки. Прогнозируем отложенный спрос на конец следующего года.

В «Стройпромсервисе» также не берутся назвать ситуацию с ипотечным кредитованием кризисной, там еще действует ряд программ государственной поддержки. К тому же у застройщика есть своя система снижения процентной ставки, что позволяет уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке даже при высокой ключевой ставке.

— Несмотря на отмену льготной ипотеки, цены на квартиры продолжают расти, — отмечает руководитель отдела продаж «Стройпромсервиса» Екатерина Родионова. — Опасений по строительству объектов нет, так как стройка сама по себе — инертная история. Для проектов, которые находятся в работе, уже закуплены и лежат на складах все необходимые материалы для завершения строительства. Так что волноваться о задержке сроков по таким проектам точно не стоит. Для привлечения клиентов у нашей компании действуют выгодные условия по семейной и базовой программам. Совместно со «Сбером» действует сниженная ставка за счет комплексного продукта, субсидирование, траншевая ипотека. Перспективы по ипотечному кредитованию на 2025 год? По данным ЦБ, процент по средней ключевой ставке снизится и будет равен 14–16%. Из-за снижения ключевой ставки снизится ставка и по ипотечным продуктам.

Однако не все застройщики Рязани так оптимистичны. Начальник отдела маркетинга «СК Прага» Антон Стебаев называет сложившуюся ситуацию сложной, отражающей общие экономические тенденции последнего времени. Как следствие, естественное снижение спроса на определенные ипотечные продукты.

— Реакция рынка предсказуема: после введения или отмены любого банковского продукта требуется время на адаптацию, что мы уже неоднократно наблюдали, — отмечает Стебаев. — На данный момент отсутствуют опасения не завершить строительство, так как застройщиками используется проектное финансирование, позволяющее избегать рисков снижения поступления денежных средств от участников долевого строительства. Хочу напомнить, что средства участников долевого строительства не привлекаются к финансированию объекта напрямую, а хранятся на специальных банковских счетах эскроу до завершения строительства. Перспективы ипотечного кредитования зависят от политической и экономической ситуации в стране. При текущих ставках без использования льготных программ, без поддержки от государства и банков, дополнительных льготных условий от застройщика объемы ипотечного кредитования вряд ли будут расти.

Того же не радужного мнения и «Белый город». Директор строительной компании Кирилл Назаркин единственный, кто напрямую назвал сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости кризисной.

— Однозначно кризисная. Звонков нет совсем. Продажи встали, других изменений нет, — прокомментировал директор «Белого города». — Через пару месяцев деньги закончатся, и банки перестанут выдачу кредитных средств под строительство неначатых объектов. Либо комиссия по таким кредитам вырастет до такого предела, что никакой застройщик не будет по ней кредитоваться. Единственный вариант привлечь клиентов в такой ситуации — рассрочка за свои деньги. Застройщики часто на определенном этапе компенсировали часть процентов по кредитам на ипотеку, однако в текущей ситуации компенсировать необходимо около 15% годовых и больше от стоимости кредита, что является уже достаточно приличной суммой, покрыть которую застройщик не сможет.

Назаркин уверен, что сейчас всё зависит от Центробанка. Однако просто так ставку он не снизит, для этого должна быть команда сверху. А такое в ближайшее время вряд ли произойдет. И застройщики скрепя сердце ждут очередного повышения ключевой ставки.

Риелторы и специалисты по недвижимости, как никто другой, держат руку на пульсе ипотечного кредитования. Но и они хватаются за головы, видя тенденции последних месяцев.

— Ставки по ипотеке на вторичное жилье очень высокие, а по новостройкам закончилась программа «Господдержка-2020» под 8%, осталась только семейная и IT, но периодически заканчивается бюджет даже на эти программы, — рассказала риелтор агентства недвижимости «Регион 62» Марина Копачева. — Если приводить статистику, то в нашем агентстве спад за период по числу ипотечных сделок за август — октябрь в пять раз. Ключевая ставка ЦБ завышена и, по прогнозам, в декабре будет еще больше на 1–2%. Я работаю почти 30 лет на рынке недвижимости и впервые не могу дать ответ клиентам на вопрос: «Что будет и чего ожидать?».

Работать в сфере недвижимости становится всё сложнее не только из-за того, что упал спрос. Государство начинает давить на население увеличением госпошлин. С января 2025 года любая сделка, например, переход права собственности, будет стоить 6 тыс. рублей, то есть вырастет в три раза. «Дарение» будет оформляться только через нотариуса, и расходы по такой сделке очень высокие.

При этом Копачева подчеркивает, что рязанские застройщики стараются предлагать потенциальным покупателям различные виды рассрочек, субсидированные ставки, чтоб хоть как-то помочь людям приобрести жилье.

Как итог, вся надежда участников рынка на снижение ключевой ставки ЦБ и появление очередной солидной программы господдержки. Но ни о том, ни о другом до Нового года не стоит и мечтать. Как говорится, давайте теперь уже после праздников.

Дарья Копосова